Droits du propriétaire, du locataire et du syndic

Un propriétaire peut-il faire nettoyer d'office le logement de son locataire ?

Non. Tant que le bail court, le propriétaire ne peut ni entrer dans le logement ni y faire intervenir une entreprise sans l'accord du locataire.

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l'obligation « d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». Ce n'est pas une tolérance qu'il accorde : c'est une obligation qui pèse sur lui. Le même article lui impose de remettre « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».

Il reste donc trois voies, et trois seulement : l'accord de l'occupant, une décision de justice, ou un arrêté de l'autorité compétente suivi, à défaut d'exécution, de travaux d'office. Les deux dernières sont décrites plus bas.

Nous n'intervenons jamais sur une autre base. Une entreprise de nettoyage ne remplace ni un accord ni une décision, et quand nous entrons dans un logement occupé, c'est que l'occupant l'a accepté.

Source : article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 1^er janvier 2025.

Que dit la loi sur l'entretien du logement par le locataire ?

L'entretien courant du logement est à la charge du locataire, et il répond des dégradations survenues pendant le bail. C'est l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui l'écrit — avec des exceptions, elles aussi écrites.

Le locataire est tenu d'« user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée » (point b), de répondre « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat » (point c), et de prendre à sa charge « l'entretien courant du logement » ainsi que les réparations locatives définies par décret (point d).

Les exceptions sont précises. Le locataire ne répond pas des dégradations dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; et l'entretien ne lui incombe pas quand le désordre vient de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction ou d'un cas fortuit.

À côté du bail, un second texte s'applique — et c'est le plus directement lié à une situation d'accumulation. Le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose, à son article 23, que « les habitations et leurs dépendances doivent être tenues, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur, dans un état constant de propreté », et à son article 23-1 que « dans les logements et leurs dépendances, tout occupant ne doit entreposer ou accumuler ni détritus, ni déjections, ni objets ou substances diverses pouvant attirer et faire proliférer insectes, vermine et rongeurs, ou créer une gêne, une insalubrité, un risque d'épidémie ou d'accident ».

Deux précisions comptent ici. Ce texte s'adresse à tout occupant — propriétaire comme locataire. Et il est départemental : celui des Hauts-de-Seine est cité parce qu'il est public et que c'est le département de l'entreprise ; le règlement d'un autre département est de rédaction proche, mais il faut l'ouvrir pour en citer les termes.

Sources : article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine, publié par la préfecture.

Le syndrome de Diogène est-il un motif de résiliation de bail ?

Pas en lui-même, et surtout pas par la clause résolutoire du bail. La clause de résiliation de plein droit que tout contrat de location doit contenir ne vise que l'argent.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la définit comme la clause « prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ». L'état du logement n'y figure pas. Un bailleur ne peut donc pas s'en servir pour un manquement à l'entretien.

La voie qui existe est différente : saisir le juge d'une demande de résiliation judiciaire, fondée sur les obligations de l'article 7. C'est alors le juge qui apprécie la gravité du manquement, au vu des faits qui lui sont présentés. Cette page ne dit pas quelle serait l'issue d'une telle demande : elle en dépend entièrement.

Et une distinction mérite d'être posée clairement : la loi ne connaît pas le syndrome, elle connaît des obligations contractuelles. Un diagnostic n'est pas un motif de résiliation. Ce que le juge examine, ce sont des manquements au bail — pas un état de santé.

Source : article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Peut-on expulser un locataire dans cette situation ?

Seul un juge peut prononcer une expulsion. Un bailleur ne peut jamais y procéder de sa propre initiative, quelle que soit la situation du logement.

Même lorsque la clause résolutoire s'applique — c'est-à-dire, on l'a vu, pour un impayé et non pour l'état des lieux — elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Ce commandement doit lui-même mentionner le délai de six semaines, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, les coordonnées du fonds de solidarité pour le logement et le droit de demander des délais au juge.

Et même à ce stade, le juge peut accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans, et suspendre les effets de la clause : le bail reprend alors son plein effet.

Ce que cette page ne fait pas : prédire une issue. Les délais réels, l'appréciation des faits et la décision finale appartiennent à la procédure, pas à un guide.

Source : article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Que peut faire le syndic face à un copropriétaire ?

Le syndic n'a aucun pouvoir de police sur un lot privatif : il ne peut ni y entrer, ni le faire nettoyer, ni mandater une entreprise à la place du copropriétaire. Ce qu'il peut engager, c'est une action du syndicat lorsque le trouble dépasse les limites du lot.

L'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pose la règle : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

La limite est donc double, et c'est elle qui ouvre une action : l'atteinte aux droits des autres copropriétaires et l'atteinte à la destination de l'immeuble. Odeurs, nuisibles gagnant les parties communes, risque pour la sécurité de l'immeuble : c'est sur ce terrain que se règle un trouble venu d'un lot privé — par une mise en demeure, puis, faute d'effet, devant le juge.

Quand la situation relève de l'insalubrité ou de la sécurité du bâti, une seconde voie existe en parallèle : le signalement à l'autorité compétente, décrit dans la section suivante.

Source : article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 18 juin 2025.

Qui prend un arrêté, et sur quel fondement ?

Cela dépend du fondement juridique, pas de la gravité de la situation. Le maire est compétent pour la solidité du bâti, le fonctionnement défectueux des équipements communs d'un immeuble collectif et l'entreposage de matières explosives ou inflammables ; le représentant de l'État dans le département — le préfet — l'est pour l'insalubrité.

Cette répartition est celle de l'article L511-2 du code de la construction et de l'habitation. Elle s'inscrit dans la police unique de la sécurité et de la salubrité, issue de l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 et en vigueur depuis le 1^er janvier 2021 : l'article L511-1 énonce que « la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre ».

Si les prescriptions de l'arrêté ne sont pas exécutées dans le délai fixé, l'article L511-16 permet à l'autorité compétente de « faire procéder d'office à leur exécution, aux frais du propriétaire ». C'est le point où le droit rejoint l'argent : la question de qui règle la note est traitée dans notre guide qui paie le nettoyage d'un logement Diogène.

Sources : articles L511-1 et L511-2 du code de la construction et de l'habitation et article L511-16.

Quelles démarches sont possibles, et dans quel ordre ?

Cinq voies existent, et elles ne forment pas une séquence obligatoire : ce sont des possibilités distinctes, dont certaines s'excluent. Le choix relève d'un conseil juridique, que cette page ne donne pas.

1. Parler à la personne concernée. Ce n'est pas une démarche juridique, et c'est pourtant celle qui débloque le plus de situations. Un accord rend toutes les autres inutiles.
2. La mise en demeure écrite — du bailleur au locataire sur le fondement de l'article 7, ou du syndic au copropriétaire sur celui de l'article 9. Elle date les faits et ouvre la suite.
3. Le signalement à l'autorité compétente, désignée par l'article L511-2 selon le fondement : la mairie ou le représentant de l'État dans le département.
4. La saisine du juge, pour une résiliation judiciaire, une expulsion ou la réparation d'un trouble en copropriété. Seul le juge peut prononcer ces mesures.
5. L'arrêté et, à défaut d'exécution, les travaux d'office aux frais du propriétaire, au titre de l'article L511-16.

Notre place dans tout cela est étroite et nous nous y tenons : exécuter le nettoyage une fois la décision prise par qui de droit. Nous ne nous substituons à aucune de ces voies et nous n'en dispensons aucune.

Chaque fondement cité dans cette liste — articles 7 et 9, L511-2, L511-16 — est lié à sa source officielle dans la section correspondante, plus haut sur cette page.

Questions fréquentes

Chaque réponse ci-dessous condense une section de cette page, où le texte cité est lié à sa source officielle.

Un propriétaire peut-il entrer chez son locataire pour faire nettoyer ?

Non. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l'obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Il lui faut l'accord du locataire, une décision de justice ou un arrêté.

L'entretien du logement est-il à la charge du locataire ?

Oui, l'entretien courant et les réparations locatives, selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Sauf si le désordre vient de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou de la force majeure.

La clause résolutoire du bail vise-t-elle l'état du logement ?

Non. La clause de résiliation de plein droit que tout bail doit contenir ne vise que le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

Comment un bailleur peut-il alors faire résilier le bail ?

En saisissant le juge d'une demande de résiliation judiciaire fondée sur les obligations de l'article 7. C'est le juge qui apprécie la gravité du manquement, et lui seul.

Le syndrome de Diogène est-il en soi un motif d'expulsion ?

La loi ne connaît pas le syndrome : elle connaît des obligations contractuelles. Un diagnostic n'est pas un motif, seuls des manquements au bail sont examinés, et seul un juge peut prononcer une expulsion.

Quel délai la clause résolutoire impose-t-elle ?

Six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Le juge peut ensuite accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans, et suspendre les effets de la clause.

Le syndic peut-il faire nettoyer un lot privatif ?

Non. L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 laisse chaque copropriétaire user et jouir librement de ses parties privatives, sous la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Que dit un règlement sanitaire départemental ?

Celui des Hauts-de-Seine interdit à tout occupant d'entreposer ou d'accumuler des détritus, déjections, objets ou substances pouvant attirer insectes, vermine et rongeurs. Il est départemental : celui de votre département peut être rédigé autrement.

Qui prend l'arrêté, le maire ou le préfet ?

Cela dépend du fondement, pas de la gravité. Le maire pour la solidité du bâti, les équipements communs et l'entreposage de matières explosives ou inflammables ; le représentant de l'État dans le département pour l'insalubrité.

Intervenez-vous sans l'accord de l'occupant ?

Non, jamais. Nous exécutons un nettoyage une fois la décision prise par qui de droit : nous ne remplaçons aucune procédure et nous n'en dispensons aucune.