Après un décès : qui doit vider et nettoyer le logement

Qui doit vider le logement après un décès ?

Les héritiers qui ont accepté la succession, parce que le logement et ce qu'il contient font partie du patrimoine transmis. Tant que personne n'a pris parti, personne n'est encore tenu de vider quoi que ce soit — et c'est la première chose à savoir quand on se sent pressé de toutes parts.

L'article 768 du code civil, en vigueur depuis le 1^er janvier 2007, ouvre trois branches, pas deux : « L'héritier peut accepter la succession purement et simplement ou y renoncer. Il peut également accepter la succession à concurrence de l'actif net lorsqu'il a une vocation universelle ou à titre universel. » La troisième branche est la moins connue : elle permet de recueillir ce qui reste une fois les dettes payées, sans répondre des dettes sur son propre patrimoine.

Deux situations se distinguent d'emblée, et elles n'appellent pas les mêmes gestes. Si le défunt était propriétaire, rien ne presse juridiquement : le bien reste dans la succession, et le calendrier est celui des héritiers. S'il était locataire, un loyer continue de courir tant que le bail n'est pas éteint et le logement rendu — c'est de là que vient, presque toujours, la pression réelle.

Source : article 768 du code civil sur Légifrance.

Un héritier est-il obligé de le faire, et sous quel délai ?

Il n'y est obligé que s'il accepte la succession, et aucun texte ne fixe de délai pour vider un logement. Les trois délais qu'on entend citer existent bien, mais aucun ne porte sur le débarras ou le nettoyage.

Le premier protège l'héritier : l'article 771 du code civil dispose qu'« l'héritier ne peut être contraint à opter avant l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de l'ouverture de la succession ». Passé ce délai, un créancier, un cohéritier ou l'État peut le sommer de prendre parti ; l'article 772 lui laisse alors deux mois pour répondre ou demander un délai supplémentaire au juge.

Le deuxième est la limite extérieure : selon l'article 780, « la faculté d'option se prescrit par dix ans à compter de l'ouverture de la succession », et « l'héritier qui n'a pas pris parti dans ce délai est réputé renonçant ».

Le troisième est fiscal, et c'est le plus souvent confondu avec un délai pour vider. L'administration fiscale écrit que « la déclaration doit être souscrite dans les 6 mois suivant le décès, si celui-ci a eu lieu en France métropolitaine ou dans les 12 mois du décès s'il a eu lieu à l'étranger ». C'est un délai de déclaration, pas un délai de déménagement.

Sources : articles 771, 772 et 780 du code civil, et la page « Quand dois-je déposer les déclarations » d'impots.gouv.fr.

Que se passe-t-il si les héritiers renoncent à la succession ?

Le renonçant sort de la succession et n'a plus à s'occuper du logement ; si tous les héritiers connus renoncent, la succession devient vacante et c'est l'État qui en prend la curatelle. Le logement ne devient jamais « le problème de personne », mais il ne se règle pas vite pour autant.

L'article 805 du code civil pose l'effet : « L'héritier qui renonce est censé n'avoir jamais été héritier. » L'article 806 en pose la limite, et elle surprend souvent : le renonçant n'est pas tenu des dettes de la succession, mais il reste tenu, à proportion de ses moyens, des frais funéraires d'un ascendant ou d'un descendant à la succession duquel il renonce. Renoncer n'efface donc pas tout.

Si des frais ont déjà été engagés avant la renonciation, l'article 808 les met à la charge de la succession : « Les frais légitimement engagés par l'héritier avant sa renonciation sont à la charge de la succession. » Une facture de nettoyage réglée par un proche avant de renoncer n'est pas perdue d'avance — elle se produit au notaire.

Quand plus personne n'accepte, l'article 809 ouvre la vacance : aucun héritier connu, ou tous les héritiers connus renonçants, ou aucun choix exprimé six mois après l'ouverture. Le juge confie alors la curatelle, selon l'article 809-1, à l'autorité administrative chargée du domaine, c'est-à-dire à l'État. C'est ce curateur, et lui seul, qui a ensuite qualité pour faire vider et nettoyer.

Sources : articles 805, 806, 808, 809 et 809-1 du code civil.

Qui est responsable du nettoyage dans un logement loué ?

La succession du locataire, pas le bailleur — même quand le bail est éteint. Le propriétaire retrouve son logement, mais il ne devient pas propriétaire de ce qu'il contient : les meubles et les affaires appartiennent à la succession.

La conséquence pratique est franche, et elle vaut dans les deux sens. Un bailleur qui vide lui-même le logement de son locataire décédé dispose de biens qui ne sont pas les siens ; il se retourne vers la succession, ou saisit le juge. Et une famille qui laisse un logement fermé sans rien faire voit, elle, le passif grossir de mois en mois, ce qui rend l'acceptation à concurrence de l'actif net d'autant plus utile.

C'est aussi la raison pour laquelle les entreprises sérieuses demandent qui commande avant d'intervenir. Nous ne faisons pas exception : le devis est établi au nom de celui qui a qualité pour l'accepter, et il est rédigé pour être transmis tel quel au notaire, au bailleur ou à l'assureur.

Les droits et obligations respectifs du propriétaire, du locataire et du syndic — entretien, réparations locatives, résiliation — sont détaillés dans notre guide Droits du propriétaire, du locataire et du syndic.

Le bail continue-t-il après le décès du locataire ?

Il est transféré s'il existe un proche qui remplit les conditions, et résilié de plein droit sinon. Deux textes se superposent ici, et c'est le second qui commande pour un logement d'habitation.

Le principe général vient de l'article 1742 du code civil, inchangé depuis 1804 : « Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. » Mais l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise le cas particulier du logement d'habitation. Lors du décès du locataire, le contrat est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

Le dernier alinéa du même article ferme la boucle : « À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. »

Ce que nous ne savons pas, nous ne l'inventons pas : aucun des textes que nous avons ouverts ne fixe le délai dans lequel un logement doit être restitué vidé après cette résiliation. C'est une question à poser au notaire chargé de la succession et au bailleur, ensemble.

Sources : article 1742 du code civil et article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Qui peut mandater l'entreprise, et avec quel document ?

Un héritier, muni d'un acte de notoriété, ou le bailleur pour un logement loué. L'acte de notoriété est le document qu'une entreprise peut légitimement demander : selon l'article 730-1 du code civil, il est dressé par un notaire à la demande d'un ou plusieurs héritiers, il fait foi jusqu'à preuve contraire, et celui qui s'en prévaut est réputé avoir des droits héréditaires dans la proportion qui y figure.

Le point qui rassure la plupart des familles est ailleurs. Signer un acte de notoriété ne vaut pas acceptation de la succession : il établit qui sont les héritiers, il ne prend pas parti pour eux. L'option reste entière après.

Reste la vraie question : commander un nettoyage engage-t-il à accepter ? L'article 784 du code civil répond que « les actes purement conservatoires ou de surveillance et les actes d'administration provisoire peuvent être accomplis sans emporter acceptation de la succession, si le successible n'a pas pris le titre ou la qualité d'héritier ». Le même article range parmi ces actes « le paiement des frais funéraires et de dernière maladie, des impôts dus par le défunt, des loyers et autres dettes successorales dont le règlement est urgent », ainsi que les actes destinés à éviter l'aggravation du passif successoral — ce qu'est, par nature, un nettoyage qui empêche un logement de se dégrader davantage.

Nous n'en tirons pas une garantie, et personne ne devrait le faire : c'est au juge qu'il revient de qualifier un acte, au cas par cas. Si vous envisagez de renoncer à la succession, posez la question à votre notaire avant de commander quoi que ce soit. Nous établissons volontiers un devis daté et détaillé qui lui permettra de répondre.

Sources : articles 730-1 et 784 du code civil.

Combien de temps faut-il pour un logement après une découverte tardive ?

Nous ne donnons pas de durée avant d'avoir vu des photos, parce qu'elle dépend de la surface, du temps écoulé et des matériaux atteints. Une chose est certaine : ce n'est pas un ménage, et ce n'est pas non plus un chantier de plusieurs semaines dans les cas courants.

Ce qui allonge une intervention est toujours le même : les liquides biologiques qui ont traversé un sol souple ou un parquet, une literie et des meubles à évacuer en déchets spécifiques, une odeur imprégnée qui demande un traitement de l'air en plus des surfaces. Ce qui la raccourcit aussi : une découverte rapide, une pièce carrelée, un mobilier limité.

Le protocole complet — protection des intervenants, retrait des matériaux souillés, désinfection, traitement des odeurs, traçabilité des déchets — est décrit sur notre page Décontamination post-mortem. Nous ne le redisons pas ici : c'est là qu'il est tenu à jour.

Une précision qui a son importance pour un notaire comme pour une famille : nous intervenons après le passage des autorités et après l'enlèvement du corps, jamais avant. Notre travail commence quand le leur est terminé.

Questions fréquentes

Qui doit vider le logement après un décès ?

Les héritiers qui acceptent la succession, ou le bailleur et la succession lorsque le logement était loué. Tant que personne n'a opté, personne n'est encore tenu de vider quoi que ce soit.

Les héritiers ont-ils un délai pour vider le logement ?

Aucun texte ne fixe de délai pour vider un logement. Les délais connus portent sur autre chose : quatre mois avant de pouvoir être contraint d'opter (article 771 du code civil), dix ans pour la faculté d'option (article 780), six mois pour la déclaration fiscale de succession.

Faire nettoyer le logement vaut-il acceptation de la succession ?

Pas nécessairement. L'article 784 du code civil permet les actes purement conservatoires et ceux destinés à éviter l'aggravation du passif successoral sans emporter acceptation. La qualification appartient au juge : si vous envisagez de renoncer, demandez l'avis de votre notaire avant de commander.

Que se passe-t-il si tous les héritiers renoncent ?

La succession devient vacante au sens de l'article 809 du code civil. Le juge en confie la curatelle à l'autorité administrative chargée du domaine, qui a alors seule qualité pour faire vider et nettoyer le logement.

Un héritier qui a renoncé doit-il payer quelque chose ?

Il n'est pas tenu des dettes de la succession, mais l'article 806 du code civil le laisse tenu, à proportion de ses moyens, des frais funéraires d'un ascendant ou d'un descendant. Les frais légitimement engagés avant la renonciation restent à la charge de la succession (article 808).

Le bail continue-t-il après le décès du locataire ?

Il est transféré au conjoint survivant, au partenaire de PACS, aux descendants, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an. À défaut, l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 résilie le bail de plein droit.

Le propriétaire peut-il vider lui-même le logement de son locataire décédé ?

Non. Les meubles appartiennent à la succession, pas au bailleur, même après résiliation de plein droit du bail. Le bailleur se retourne vers la succession, ou saisit le juge.

Quel document faut-il pour mandater une entreprise ?

L'acte de notoriété dressé par un notaire prouve la qualité d'héritier et fait foi jusqu'à preuve contraire (article 730-1 du code civil). Pour un logement loué, le bailleur ou son mandataire commande en son nom propre.

Signer un acte de notoriété engage-t-il à accepter la succession ?

Non. L'acte de notoriété établit qui sont les héritiers ; il ne vaut pas option. Chacun reste libre d'accepter purement et simplement, d'accepter à concurrence de l'actif net ou de renoncer.

Combien de temps prend le nettoyage après une découverte tardive ?

Cela dépend de la surface, de la durée écoulée et des matériaux atteints : nous ne donnons pas de durée avant d'avoir vu des photos. Le protocole est décrit sur notre page de décontamination post-mortem.