Signaler un logement insalubre : à qui, et ce qui se passe ensuite

Que veut dire « signaler un logement insalubre » ?

Signaler, c'est porter une situation à la connaissance d'une autorité publique qui a le pouvoir de la constater et, le cas échéant, d'ordonner des mesures. Ce n'est ni une plainte pénale, ni une commande de travaux : le signalement ouvre une procédure administrative, rien de plus.

Le mot « insalubre » a une définition légale précise, et elle est large. L'article L1331-22 du code de la santé publique, en vigueur depuis le 1^er janvier 2021, dispose que « tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre ».

Deux conséquences en découlent, et elles comptent pour une situation d'accumulation. D'abord, un logement peut être insalubre par ses seules conditions d'occupation, sans que le bâti soit en cause : les murs peuvent être sains et le logement insalubre. Ensuite, c'est une autorité qui qualifie, pas la personne qui signale — un signalement décrit des faits, il ne prononce pas une insalubrité.

Source : article L1331-22 du code de la santé publique sur Légifrance.

À qui s'adresse un signalement, et dans quel ordre ?

À la mairie en première intention. L'agence régionale de santé d'Île-de-France l'écrit sur ses pages départementales : le maire est responsable du respect des règles de salubrité au titre du règlement sanitaire départemental et du code de la santé publique, ses équipes effectuent une première visite d'évaluation, et « le maire pourra saisir la délégation départementale de l'Agence régionale de santé (ARS) s'il s'agit d'une situation d'insalubrité avérée ».

Selon la commune, le service qui reçoit s'appelle service communal d'hygiène et de santé (SCHS). L'article L1422-1 du code de la santé publique le place « sous l'autorité du maire », chargé « de l'application des dispositions relatives à la protection générale de la santé publique relevant des autorités municipales ». Toutes les communes n'en ont pas : le même article ne parle que des « communes dont relèvent ces services », qui perçoivent à ce titre une dotation générale de décentralisation. Là où il n'existe pas de SCHS, c'est la délégation départementale de l'ARS qui prend le relais.

Le code de la construction et de l'habitation prévoit d'ailleurs explicitement les deux. Son article L511-8 dispose que la situation d'insalubrité « est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé » ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé, transmis au représentant de l'État dans le département avant l'adoption de l'arrêté.

Il existe enfin une voie nationale en ligne : Signal Logement, l'ancienne plateforme Histologe, service public édité par le ministère de la Transition écologique avec le ministère chargé des Territoires. Elle permet de déposer un signalement, de transmettre les informations utiles aux services compétents et de suivre son dossier, et elle s'adresse aussi bien aux occupants qu'aux proches et aux professionnels qui les accompagnent, sur l'ensemble du territoire.

Pour être conseillé avant d'agir, l'ARS Île-de-France renvoie vers l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL), gratuite pour les locataires, les propriétaires, les syndics et les simples témoins, et cite le numéro « info logement indigne » 0806 706 806, du lundi au vendredi de 9 h à 12 h et de 14 h à 17 h.

Sources : page de l'ARS Île-de-France pour les Hauts-de-Seine, article L1422-1 du code de la santé publique, article L511-8 du code de la construction et de l'habitation et plateforme publique Signal Logement.

Que se passe-t-il après le signalement ?

Une visite, puis un rapport, puis — si l'insalubrité est confirmée — une procédure contradictoire avant tout arrêté. Rien ne se décide sans que la personne qui devra exécuter les mesures ait été mise en état de répondre.

L'article L511-8 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, fait du rapport la pièce centrale : rapport du directeur général de l'ARS ou du directeur du SCHS pour l'insalubrité, rapport des services municipaux ou intercommunaux ou d'un expert pour les autres situations. Le rapport est transmis au représentant de l'État avant l'adoption de l'arrêté.

L'article L511-10 encadre ensuite la phase contradictoire : « L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l'immeuble, le local ou l'installation. » Les occupants en sont informés « par courrier ou remise contre signature ou par affichage sur la façade de l'immeuble ».

L'article R511-3 précise ce qui leur est remis : le rapport et les autres éléments sur lesquels l'autorité se fonde sont mis à leur disposition, et ces personnes « sont invitées à présenter leurs observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, ou à quinze jours dans les cas mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique ».

Pour la personne qui a signalé, cela veut dire deux choses sans détour. Il n'y a pas de retour immédiat, et l'issue n'est pas acquise : l'autorité apprécie, et elle peut conclure qu'il n'y a pas lieu de prendre un arrêté.

Sources : article L511-8, article L511-10 et article R511-3 du code de la construction et de l'habitation.

Qui décide de l'arrêté, le maire ou le préfet ?

Le préfet, quand le motif est l'insalubrité. Le maire, quand le motif est la solidité du bâti, le fonctionnement défectueux des équipements communs d'un immeuble collectif, ou l'entreposage de matières explosives ou inflammables.

Depuis l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, en vigueur au 1^er janvier 2021, il n'existe plus qu'une police unique de la sécurité et de la salubrité, posée par l'article L511-1 du code de la construction et de l'habitation. L'article L511-2 énumère les quatre situations qu'elle vise : les risques présentés par des murs, bâtiments ou édifices n'offrant pas les garanties de solidité (1°), le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs (2°), l'entreposage de matières explosives ou inflammables en violation des règles de sécurité (3°) et l'insalubrité au sens des articles L1331-22 et L1331-23 du code de la santé publique (4°).

L'article L511-4 répartit alors la compétence, et il le fait par renvoi à cette liste : le maire — ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent — pour les cas 1° à 3°, et le représentant de l'État dans le département pour le cas mentionné au 4°.

Ce n'est donc pas « le maire pour les petits cas, le préfet pour les gros » : c'est le motif juridique qui désigne l'autorité. Un même immeuble peut relever des deux, sur des fondements différents, et donc faire l'objet de deux arrêtés.

Sources : article L511-2 et article L511-4 du code de la construction et de l'habitation.

Combien de temps prend la procédure ?

Nous ne connaissons pas de source publique et opposable qui donne une durée totale, et nous n'inventerons pas de chiffre pour combler ce vide. Ce que les textes donnent, ce sont des planchers, pas des durées moyennes.

Deux repères sont sourçables. L'article R511-3 du code de la construction et de l'habitation fixe le délai laissé aux observations : au moins un mois, ou quinze jours dans les cas mentionnés à l'article L1331-23 du code de la santé publique. Et l'article L511-11 laisse à l'autorité compétente le soin de fixer elle-même, dans l'arrêté, le délai d'exécution des mesures qu'elle prescrit : il n'y a donc pas de durée légale unique à citer.

À quoi s'ajoutent des étapes qu'aucun texte ne chronomètre : le temps qu'un service prenne rendez-vous pour la visite, celui de la rédaction du rapport, celui de sa transmission. Ce qu'on peut dire sans se tromper, et c'est tout ce que nous dirons : ces procédures prennent des mois.

La conséquence pratique est franche. Si un logement doit être nettoyé pour que quelqu'un puisse y vivre, attendre l'issue d'une procédure administrative n'est pas une solution — c'est un délai supplémentaire.

Sources : article R511-3 et article L511-11 du code de la construction et de l'habitation.

Un signalement suffit-il à faire nettoyer le logement ?

Non. Un signalement ne nettoie rien. Il déclenche une constatation, puis éventuellement un arrêté qui prescrit des mesures — et ces mesures restent à exécuter par quelqu'un, qui devra les commander et les payer.

L'article L511-11 du code de la construction et de l'habitation décrit ce que l'arrêté peut ordonner : la réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation, la démolition totale ou partielle, la cessation de l'habitation, l'interdiction temporaire ou définitive d'accès. Il ajoute que l'arrêté mentionne que son inexécution expose à une astreinte et à l'exécution d'office aux frais du responsable. Un arrêté est un ordre assorti de sanctions, pas une prestation.

La chaîne complète est donc : signalement → visite → rapport → procédure contradictoire → arrêté → travaux. Le nettoyage est la dernière case, et c'est un chantier ordinaire, qui se devise et se facture comme tel.

C'est aussi la raison pour laquelle beaucoup de familles n'attendent pas l'arrêté : elles font nettoyer avant, pour éviter que la situation ne se dégrade et que la procédure n'aboutisse à une interdiction d'habiter. Notre page tarifs dit ce que nous chiffrons, et sur quelle base.

Source : article L511-11 du code de la construction et de l'habitation.

Que peut faire un voisin gêné par les odeurs ?

Écrire à la mairie, de préférence par un courrier daté qui décrit des faits — odeurs, nuisibles, dates, fréquence — plutôt que des jugements. Un voisin n'a besoin d'aucun titre particulier pour signaler : l'ADIL, citée par l'ARS Île-de-France, accueille explicitement les « simples témoins » d'une situation de logement indigne, et Signal Logement accepte les signalements de proches.

Le texte le plus directement applicable à une accumulation est le règlement sanitaire départemental. Celui des Hauts-de-Seine, publié par la préfecture, dispose à son article 23-1 que « dans les logements et leurs dépendances, tout occupant ne doit entreposer ou accumuler ni détritus, ni déjections, ni objets ou substances diverses pouvant attirer et faire proliférer insectes, vermine et rongeurs, ou créer une gêne, une insalubrité, un risque d'épidémie ou d'accident ». Le même article prévoit que, si l'atteinte à la santé ou à la salubrité et à la sécurité du voisinage est grave, « il est enjoint aux occupants de faire procéder d'urgence au déblaiement, au nettoyage, à la désinfection, à la dératisation et à la désinsectisation des locaux ».

Le RSD est départemental. Celui du 92 est cité parce qu'il est public et que c'est le département où nous sommes établis ; un autre département a son propre règlement, de rédaction proche mais pas garantie identique. Le service compétent de la mairie concernée en donne le texte applicable.

Ce qu'un voisin ne peut pas faire, en revanche, est tout aussi net : il ne peut ni entrer chez autrui, ni y faire intervenir une entreprise, ni décider à la place de l'occupant. Les droits et les limites de chacun — occupant, propriétaire, syndic — sont détaillés dans notre guide Droits du propriétaire, du locataire et du syndic.

Source : règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine, document publié par la préfecture, articles 23 et 23-1.

Qui paie les travaux ordonnés par un arrêté ?

Le propriétaire. Si les prescriptions de l'arrêté ne sont pas exécutées dans le délai fixé, l'autorité compétente peut faire procéder d'office aux travaux — mais elle le fait à ses frais à lui, et elle en récupère le montant.

L'article L511-16 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1^er janvier 2021, dispose que « lorsque les prescriptions de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l'autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d'office à leur exécution, aux frais du propriétaire ». La somme est ensuite recouvrée comme en matière de contributions directes : la collectivité avance, le propriétaire rembourse.

L'exécution d'office n'est donc pas une aide, et elle ne fait pas disparaître la facture : elle change seulement qui la commande et quand elle arrive. Hors arrêté, la dépense revient à l'occupant du logement, sur ses ressources, ou à sa famille quand elle choisit de la prendre en charge.

Le détail — assurance, APA, caisses de retraite, CCAS, tutelle, succession — est traité source par source dans notre guide Qui paie le nettoyage d'un logement Diogène ?

Source : article L511-16 du code de la construction et de l'habitation.

Questions fréquentes

Qui peut signaler un logement insalubre ?

L'occupant, un proche, un voisin, un travailleur social : le signalement n'est réservé à personne. La plateforme publique Signal Logement s'adresse explicitement aux proches des personnes concernées et aux professionnels qui les accompagnent.

À qui faut-il s'adresser en premier ?

À la mairie. L'ARS Île-de-France indique que le maire est saisi en première intention, et qu'il saisit ensuite la délégation départementale de l'ARS s'il s'agit d'une situation d'insalubrité avérée.

Toutes les communes ont-elles un service d'hygiène et de santé ?

Non. L'article L1422-1 du code de la santé publique vise « les communes dont relèvent ces services », et le code de la construction et de l'habitation prévoit expressément l'ARS à défaut de service communal.

Qu'est-ce qu'un logement insalubre au sens de la loi ?

Un local qui constitue un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé. C'est la définition de l'article L1331-22 du code de la santé publique.

Qui prend l'arrêté, le maire ou le préfet ?

Le préfet quand le motif est l'insalubrité. L'article L511-4 du code de la construction et de l'habitation donne le maire pour les cas 1° à 3° de l'article L511-2, et le représentant de l'État dans le département pour le 4°.

Combien de temps laisse-t-on au propriétaire pour répondre ?

Au moins un mois, ou quinze jours dans les cas mentionnés à l'article L1331-23 du code de la santé publique. L'article R511-3 du code de la construction et de l'habitation fixe ce plancher.

Combien de temps dure la procédure en tout ?

Nous ne connaissons pas de source publique et opposable qui donne une durée totale, et nous n'inventerons pas de chiffre. Ce que l'on peut dire sans se tromper : ces procédures prennent des mois.

Un signalement fait-il nettoyer le logement ?

Non. Un signalement déclenche une visite, un rapport et, le cas échéant, un arrêté qui prescrit des mesures : le nettoyage lui-même reste un chantier à commander et à payer.

Que peut faire un voisin gêné par des odeurs ?

Écrire à la mairie, par un courrier daté. Le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine interdit à tout occupant d'accumuler chez lui ce qui crée une gêne ou une insalubrité, et le maire en contrôle l'application.

Qui paie les travaux ordonnés par un arrêté ?

Le propriétaire. À défaut d'exécution dans le délai fixé, l'article L511-16 du code de la construction et de l'habitation permet à l'autorité de faire procéder d'office à leur exécution, à ses frais.